Ontvangst 13.00 uur in het Koelhuis in Zutphen voor ca. 80 deelnemers uit de bouw- ontwikkelaars- en architectuurwereld.
Programmadirecteur van de Mars en Noorderhaven, Mirjam Huffstadt, gaf aan dat er oorspronkelijk 1000 woningen gepland zijn en nu door de crisis teruggebracht tot 800 , een samenwerking tussen gemeente, NS, Heijmans/Proper Stok and Woonbedrijf Ieder1. Er komen pakhuiswoningen en in een PPS constructie wordt de haven teruggegraven . De bedoeling is dat er kleine ontwikkelvlekken van maximaal 75 woningen verrijzen, waarbij elke vlek opnieuw in de stedenbouw wordt gezet. Huffstadt maakte duidelijk dat er niet voor is gekozen alle investeringen aan de voorkant te plegen, maar het te verschuiven en te beginnen achter het station met het industriële erfgoed zoals het Koelhuis, het Pakhuis en de Broodfabriek en daarbij passende woningen. Het industriële erfgoed wordt door lokale partijen ontwikkeld en zorgt voor reuring in het gebied, waardoor het aantrekkelijk wordt daar woningen te gaan bouwen. Daarbij worden er onderdoorgangen gerealiseerd dankzij een subsidietoezegging. Volgens planning start het graven van de haven in 2014. Daarna volgen de woningen rondom dit gebied.
De crisistijd dwingt de gemeente Zutphen tot het versnellen van de infrastructurele projecten in het gebied van Noorderhaven, daarbij worden woningbouw en infrastructuur losgekoppeld. Gestreefd wordt naar een evenwicht in grondeigendom tussen gemeente/ NS ProRail, Heijmans/Proper-Stok en Woonbedrijf Ieder1. Er komt een globaal flexibel bestemmingsplan en men richt zich op kleinschalige ontwikkelingen in deelgebieden. Op jaarbasis zouden er 80 woningen moeten worden gebouwd. Er wordt gekeken naar tijdelijke inrichting van de terreinen en tijdelijk verhuur van woningen. Het particulier opdrachtgeverschap loopt nog geen vaart. Er is nog maar één voorbeeld van CPO. Dat mogen er volgens Huffstadt wel meer worden.
In het debat onder leiding van architect Gerard Zwerus wordt de vraag gesteld hoe je bij de realisatie van 200 minder woningen de kwaliteit handhaaft. Huffstadt benadrukt dat de infrastructuur niet meegenomen wordt in de exploitatie van de woningbouw. De gemeente zorgt voor de openbare ruimte en partijen voor de woningbouw. Er is volgens Huffstadt voldoende differentiatie in gestapeld en niet gestapelde woningen en per gebiedsdeel van 75 woningen is er een kwaliteitsteam voor het landschap en de architectuur. ‘Woonbedrijf Ieder1 ontwikkelt 191 woningen van een hoge kwaliteit’, volgens Huffstadt. De particulier wordt in haar ogen veel serieuzer genomen dan in vroegere tijden bij CPO. Architect Joost Dolhain merkte op dat de kwaliteit van de woning niet afhankelijk hoeft te zijn van financiën. Door inventiviteit kan de kwaliteit gegarandeerd worden. Architect Geke de Wilde Attika Architecten) merkte op dat er tot 2008 grote zwaar geregisseerde bouwplannen waren, die zonder de crisis al lang waren gerealiseerd. Nu alles tot stilstand is gekomen, werpt hij de vraag op wat dat betekent voor de architecten, die bij kleine initiatieven jarenlang bezig zijn deze te realiseren. Voor architecten die ook betaald moeten worden, duren dit soort processen veel te lang. Door de bezuinigingen verdwijnen er steeds meer architecten. CPO zal door iemand anders begeleid moeten worden. Een rol voor ontwikkelaars? Klaasen Vastgoed suggereert voor een scherpe prijs een duurzame woning te ontwerpen door een architect en met veel keus voor starters. Hoe flexibeler de woning hoe meer toekomstbestendig. Een ander merkt op dat de particuliere invloed het mogelijk maakt veel gevarieerder te kunnen bouwen en verwijst naar de geslaagde buurtjes in Almere.
Huffstadt beweert dat er in overleg veel particuliere initiatieven mogelijk zijn. Erik ten Hagen van ‘Bouwen met mensen’ begeleidt particulieren bij de bouw van hun woning en heeft de ervaring dat de kwaliteit van de woning niet altijd gerelateerd is aan de prijs. Hierbij moet wel worden aangetekend dat de begeleiding betaald wordt uit subsidies van de provincie. Architect Geke de Wilde spoort ontwikkelaars aan zich meer op het particulier opdrachtgeverschap te gaan richten, dat scheelt uren van de architect! Volgens architect Hugo de Clercq ( FARO Architecten) mag van de particulier best een investering verwacht worden bij de architectonische opgave. Het debat in Zutphen eindigt met de oproep van Mirjam Huffstadt: ontwikkelaars kom in actie!!
In de bus op weg naar Apeldoorn gaf architect Wim Westinga een toelichting op de Apeldoornse woningbouwsituatie. De gemeente had oorspronkelijk bedacht dat er tussen 2010 en 2030 14.000 woningen in voorraad zouden moeten zijn. Dit aantal is door de huidige crisis bijgesteld en gehalveerd tot 7000 woningen! De gemeente heeft een aantal scenario’s ontwikkeld voor de toename van het aantal huishoudens tussen 2010 en 2020 en tussen 2020 en 2030. Daarbij wordt een ‘middenscenario’ gehanteerd en is de planning dat er tussen 2010 en 2020 3900 woningen worden gebouw en tussen 2020 en 2030 nog eens 2000 woningen.
De keuze voor het bouwen van deze aantallen heeft tot gevolg dat er door de fasering, schrappen, risico inschatting, prijsdaling en verplichtingen een financieel nadeel optreedt tussen minimum 80 miljoen euro en maximum 150 miljoen euro.
Aangekomen in de wijk Zuidbroek in Apeldoorn, was er een ontvangst in het informatiecentrum van deze wijk. Peter Scherders, de projectleider van Zuidbroek, schetste de stand van zaken met betrekking tot de invulling van deze nieuwe wijk: er zijn inmiddels 1100 woningen gebouwd , tot 2024 verwacht hij 100 woningen per jaar te realiseren (totaal 2400). ER worden 660 woningen minder gebouwd. Van de oorspronkelijk geplande 48 ha bedrijfsterreinen, zijn er nu 7 ha gerealiseerd. 13 ha bedrijfsterreinen gaan niet door. Verwacht wordt dat er tot 2024 nog 28 ha bedrijfsterreinen verschijnen. De oorspronkelijk geplande appartementen aan het park Zuidbroek zijn veranderd in grondgebonden woningen. Door afwaardering van de gronden heeft Apeldoorn zijn verlies genomen. ER wordt gezocht naar een andere bestemming voor de afgewaardeerde gronden, zoals tijdelijke invullingen met andere functies .Daarbij valt te denken aan stadslandbouw en zonnepanelen. In samenwerking met Stadswerk OOR 2013 wordt er voor de stadsrandzone een prijsvraag georganiseerd onder studenten landschap/openbare ruimte voor een nieuw ontwerp. Presentatie hiervan vindt plaats eind mei 2013. De grondprijs is in deze wijk zeker met 10 % gedaald en zal door gebrek aan de vraag nog verder dalen, verwacht Peter Scherders. In antwoord op de vraag in hoeverre er rekening is gehouden met de vergrijzing en krimp, antwoordde Scherders dat het schrappen van 660 woningen het resultaat hiervan is. De vraag wordt gesteld hoe de bouwmarkt in beweging kan worden gebracht. Klanten zullen op een andere manier moeten worden benaderd, meer gericht op doelgroepen. Het nadeel van consumentgericht bouwen is, dat het voor de consument zo lang duurt.
Het probleem van Zuidbroek is, volgens Scherders, dat de stedenbouwkundige kaders nogal vastliggen. Vanuit het publiek wordt geopperd meer flexibiliteit toe te laten. In de visie van architect Hugo de Clercq moet je Zuidbroek veel meer branden als een natuurlijk woongebied, ‘zoek de niche op’, ‘doe iets anders laat plekken open’… ‘denk aan gecombineerde woningen met zorg of met vrienden’ … ‘mensen willen daar wonen omdat ze iets kunnen realiseren dat nergens anders mogelijk is’… . Voldoende kreten voor de selling points van Apeldoorn, maar het eindigde met de constatering dat de financierbaarheid het grootste probleem vormt, woningen van € 300.000,– zijn nu nog € 200.000,– waard.
In Deventer in het (ex) infocentrum van Steenbrugge lichtte de programmamanager woningbouw, Marco Odding, het oorspronkelijke plan van Steenbrugge toe: er zouden 2000 woningen komen, maar gaat voorlopig niet door. In de woonvisie van Deventer vastgesteld in 2009 moeten er op termijn 4500 woningen netto bijkomen, gepland 450 per jaar. Deventer is thans niet in staat om deze aantallen te produceren, wel is er geïnvesteerd in de voorbereiding, maar nog niet in infrastructuur. Er is vooral gebouwd in de Vijfhoek, omdat men bekend was met de woningmarkt in dit gebied. Verder had Deventer geen zicht op de woningbehoefte.
Deventer heeft voorlopig gekozen voor een verspreiding van woningbouw en ingezette ontwikkelingen voorrang te geven en geen nieuwe initiatieven aan te gaan zoals de bouw van woningen in Steenbrugge. ‘Inbreiding voor uitbreiding’. Wat heeft het volgens Odding opgeleverd:
‘gestage voortgang in de nieuwe realiteit’!! Odding vroeg zich af of je in 2012 nog kan kiezen als gemeente. Volgens hem is het in Deventer alleen nog mogelijk gezamenlijk met marktpartijen te faseren in nieuwe bouwplannen, dus praten met grondeigenaren!
Architect Peter Ghijsen schetste de grote onzekerheid in de bouwwereld , de omzet is meer dan gehalveerd, banken financieren te weinig, woningcorporaties staken etc. In stedendriehoek verband zouden we kunnen zorgen voor financiering en daardoor meer zekerheid scheppen. In zijn financieringsmodel zou de hypotheek in twee stukken moeten worden gesneden en het deel onder de executiewaarde van de woning door de banken laten financieren – 70 % van de koopprijs en de overige 30 % door lokale stadsbanken met geld van de provincies en de minder rijke gemeenten.
De opgave is dit financieringsmodel te gaan toetsen op de haalbaarheid bij de diverse overheidsinstellingen. Architect Dolhain suggereert een lobby op landelijk niveau en op stedendriehoek niveau te gaan voeren. In het publiek ontbraken de bestuurders uit de Stedendriehoek . Afgesproken wordt dat zij in een vervolgsessie erbij betrokken zullen worden.
Einde borrel Deventer 18.30 uur.
Einde excursie 19.00 uur in Zutphen
