door verslaggever Susanne Bakkenist
Debatleider Roland Duong (o.a. programma ‘de slag om Nederland’) zorgde voor een ontspannen sfeer tussen de diverse partijen en mooie overgangen met humor als verzoeningsmiddel.
De 1e presentatie van Rico ten Hag, van ten Hag Makelaars.
Rico geeft met een uitgebreide analyse weer wat o.a. de woningvoorraden, de woningzoekende en de te verwachten trends zijn binnen de Stedendriehoek.
In de periode 2013-2015 heeft een kleine groei van de bevolking in de Stedendriehoek plaats gevonden (voornamelijk in Gelderland).
Hieronder een beknopt cijferoverzicht per stad.
Apeldoorn
Apeldoorn met 157.550 inwoners, heeft zo’n 68.000 woningen in voorraad, waarvan 60% koop en 40% huur. Gemiddelde prijs per woning is 226.000,- euro, waarvan de waarde van bestaande woningen ca. rond 204.000,- euro ligt.
Er zijn 18.000 mensen actief opzoek naar een nieuwe woning. De meeste zoekopdrachten gaan uit naar woningen met een kostprijs van 150.000/200.000,- euro en dan met een voorkeur voor een grondgebonden woning met een vloeroppervlak van > 100m2. Voor een huurwoning wordt er voornamelijk naar appartementen gezocht.
De verhuisbeweging binnen de stad Apeldoorn ligt op 73% (de rest komt dus van buiten af)
Deventer
Deventer heeft met 98.300 inwoners een voorraad van 42.092 woningen, waarbij het percentage koop op 55% ligt en huur op 45%. De gemiddelde woningprijs is 200.000,- en voor bestaande woningen is dat 184.000,- euro.
De verhuisbeweging binnen de stad Deventer ligt op 65%.
Zutphen
Zutphen heeft met 47.200 inwoners een voorraad van 21.324 woningen, met een 50/50 verdeling tussen huur en koop. De gemiddelde prijs is 196.000,- zowel voor nieuw als bestaand.
In Zutphen zijn 11.000 mensen actief op zoek naar een ander onderkomen. De prijzen liggen daarbij tussen 125.000 en 250.000,- euro.
De verhuisbeweging binnen de stad ligt in Zutphen op 60%.
De aanvraag van bouwvergunningen zijn in 2014 gestegen en de waarde van deze vergunningen ook. De bouwkosten zijn naar beneden bijgesteld en dit is gunstig voor de consument. Roland vraagt zich af of dit alleen voor de consumenten interessant is. Rico geeft als antwoord dat de aannemer natuurlijk wel moet kunnen bouwen met de mankracht die nodig is. Als de budgetten scherper worden zou dat er toe kunnen leiden dat er bezuinigd wordt in de bouwsom op bijvoorbeeld een architect. Niet perse voor iedereen gunstig dus.
Dat bouwkosten naar beneden zijn gegaan is in dit geval wel een positief gevolg van de crisis, het mag alleen niet ten koste gaan van de kwaliteit.
Gezegd moet worden dat de cijfers niet helemaal betrouwbaar zijn omdat niet elke gemeente alles even goed aangeeft. Het is meer om een beeld te geven van verhoudingen tussen de drie steden in de Stedendriehoek.
De trends die Rico voorspelt zijn zowel positief als negatief. Rico gaat er vanuit dat de positieve trends een grotere invloed zullen hebben dan de negatieve.
Hier de trends voor 2015 op een rij:
Positief:
– huizenprijzen stijgen met 1% t/m 3%
– meer consumentenvertrouwen
– meer gevoel voor duurzaamheid, wat betere financierbaarheid tot gevolg kan hebben.
– stijging nieuwbouwverkoop
– lage hypotheekrente
– huurprijzen blijven stijgen, wat een aanzet tot koop kan zijn.
Negatief:
– geen starters lening meer
– verlaging ‘loan to value’ van 103 % naar 102 %
– restschuld problematiek (er zit weinig beweging in woningen die onder water staan)
– financierbaarheid projectontwikkelaars en bouwers.
Een aantal voorbeelden van woningen laten zien dat de moderne variant van een jaren 30 woning en traditionelere nieuwbouw het best aanslaat bij de consument. Ook gelooft Rico niet dat specialisatie per stad of doelgroep nodig is.
Geke de Wilde van Attika architecten opent de 2e presentatie met een helder bericht. Waar eerder 55.000 architecten aan het werk waren (voor de crisis) zijn er nu nog ca. 17.000 actief. Er is dus iets veranderd in de markt. De vele externe adviseurs die door gemeente Zutphen opgeroepen werden na te denken over hoe om te gaan met de woningvoorraad, alle nieuwbouwplannen en de verkoop hiervan heeft niet veel uitgehaald.
Het is dus nu misschien wel de tijd voor marktpartijen om op een andere manier te werken en aan het werk te blijven. Geke heeft op diverse locaties in Zutphen, samen met de aannemer, de rol van ontwikkelaar op zich genomen. Hierdoor is het mogelijk de verkoopprijzen te drukken, nu er geen kosten meer gemaakt worden door de ontwikkelaar.
Een mooi voorbeeld, zowel van het succesvol ontwikkelen zonder ontwikkelaar en om aan te geven dat de vraag is veranderd, is Leesten oost. Dat project ging in 2007 voor het eerst in de verkoop. Prijzen vanaf 497.000,- en veel diverse opties mogelijk. Dit allemaal in nauw overleg met de architect, de woningen worden op kopersniveau afgestemd. Alles vloog als warme broodjes over de toonbank.
Fase 2 van dit project, dat in 2009 in de verkoop ging (na 2008, de start van de crisis) heeft na 2/3 jaar in de lucht te hebben gehangen geen één woning doen verkopen.
Dit vraagt om een verandering van plannen en Geke heeft besloten het plan en dus de bouwvergunning in te trekken en een ander plan te maken; een plan naar deze tijd. Dit werd een bungalow woning met een verkoopprijs van 225.000,- v.o.n.
De architect heeft ook hier maatwerk voor de koper toegepast, zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar. De verkoop is succesvol gestart in 2014, er zijn 11 woningen verkocht.
De bouwkosten zijn behoorlijk gedrukt in dit project, waardoor er geen geld overblijft een reservering te maken. De woning zou voor een hoger bedrag niet verkocht zijn.
Geke stelt dat de grondprijs niet in verhouding staat met de bouwkosten van de woning en het honorarium van de architect. Hier had gemeente Zutphen wel iets aan mogen doen. Zeker nu ze als verrassing rente gerekend hebben over de grondprijs. Volgens Geke geeft de gemeente aan dat de marktwaarde, de boekwaarde is en dat er niet over te discussiëren valt.
Als Roland de vraag in het publiek stelt zijn veel mensen het eens met de stelling dat de grondprijs omlaag moet. Ook zijn er een aantal het oneens en ze reageren.
Maarten van Gessel zegt dat het te simpel gesteld wordt. De gehele keten moet meewerken, er zijn hierin al stappen gemaakt, maar het is een proces dat tijd nodig heeft en beweging van meerdere kanten.
Coby Pennings, de wethouder wonen bij gemeente Zutphen, geeft aan blij te zijn met initiatieven als de projectontwikkeling van Attika architecten. Ze zijn bezig met afboeken en afwaarderen. Geef het de tijd, want dat hebben ze nodig.
Marco Odding van gemeente Deventer geeft aan dat het wel heel kaal gesteld wordt. Vrije kavels zijn al met 15% omlaag gegaan, dit zijn marktprijzen. En de grondkosten bij een bouwproject zijn inherent aan de bouwprijs. Is de bouwprijs lager, dan gaan ook de grondprijzen omlaag. Jan Jansen, projectontwikkelaar Bemog, stelt ook dat het een te gemakkelijk verhaal is. Dat men juist wel moet beginnen bij een ontwikkelaar, zij hebben ervaring met het in gesprek gaan met de gemeenten. Hij vindt dat de architect niet de rol van ontwikkelaar op zich moet nemen en vraagt zich af wie er rijk geworden is van het ontwikkelproject van de Wilde. Geke reageert hierop dat de ontwikkelaars kopers afschermen van de architect. Dit levert dus ander soorten projecten op.
Een ander succesvol project van Attika architecten, wel samen met ontwikkelaar Heijmans, geeft aan dat de koper graag wat sturing krijgt in een project. De kavels, vrij op naam, mochten naar wens ingevuld worden. De verkoopbrochure geeft de rol van de architect aan en daarnaast ook wel erg veel bouwregels. Hierdoor zijn consumenten snel afgeschrikt.
Komen kopers wel met eigen plannen, dan vallen deze vaak veel hoger uit dan het bedrag wat uitgegeven kan worden voor de bouw van de woning. Het leidt tot teleurstellingen. Keuzes binnen een structuur lijken wel te werken. De hoofdopzet wordt geregisseerd en de keuzes zijn meer beperkt. Hierbij is een individuele benadering een meerwaarde. De prijs van een woning binnen dit project ligt rond 250.000,- v.o.n.
De reden dat Geke hier met een grote ontwikkelaar werkt, is dat de rol van de architect belangrijk is en de koper daarmee aan tafel komt te zitten.
Uit het publiek wordt nog gesuggereerd dat de makelaar de verbinding zou kunnen leggen tussen koper en architect.
Marco Odding, programma manager gebiedsontwikkeling bij gemeente Deventer komt aan het woord en start met het project Steenbrugge. Dit is een wijk waarbij de exploitatie aan de markt wordt over gelaten en waar de gemeente zich voor het grootste deel heeft terug getrokken. Dit heeft voordelen voor de gemeente, ze dragen geen risico meer en het is een nieuwe manier van werken. Een nieuwe filosofie van het grondbeleid om per locatie te bekijken en om zo sneller te kunnen inspelen op de situatie.
Kwaliteit hoeft niet vanuit de gemeente te komen, maar kan ook juist goed door marktpartijen (ontwikkelaars, makelaars, banken, etc.)
In de woonvisie van 2008 werd gepland 600 woningen per jaar te bouwen (met wat sloop eraf is dat netto 450 toegevoegde woningen per jaar).
Dit getal is herijkt, kwantiteit is kwaliteit geworden. Samen met het Platform Wonen Deventer is een onderzoek gestart naar de voorraad en de marktvraag. Hieruit bleek dat ongeveer de helft van het aantal toevoegingen reëel zou zijn. Er moesten keuzes gemaakt worden. Hier is de samenwerking gezocht met marktpartijen om zo te bepalen welken projecten moesten verdwijnen. Bouwfonds en marktpartijen trekken dit project. In de 1e fase zijn er 400 woningen gebouwd.
Mochten er nog initiatieven aangedragen worden, dan wordt er medewerking door de gemeente Deventer verleend als het project onderscheidend genoeg is, er boven lokale behoefte is en bijvoorbeeld wanneer de bestaande productie opdroogt. Deze manier van werken verloopt naar grote tevredenheid, aldus Marco.
In 2013 zijn er 387 woningen opgeleverd, met sloop meegerekend is dit 162, veelal in het goedkoper segment.
In 2014 zijn er 406 woningen gebouwd, iets minder gesloopt dus komt het totaal op 305. Opvallend is dat dit niet alleen het goedkope segment is, maar dat er ook vrije kavels verkocht zijn. Als voorbeeld de wijk Eikendal, waar de grootte van de kavels terug gebracht zijn van 1500m2 naar 750/850m2, met een korting op de kavel van 15% is de verkoop omhoog gegaan. Ook het havenkwartier in Deventer laat zien dat vrije kavels succesvol verkocht worden.
De gemeente heeft een site gelanceerd om algemene verkoop te stimuleren, www.deventerverkoopt.nl . Hier zijn alle projecten gebundeld. Ook wordt er een inspiratie magazine uitgegeven in mei, waarvoor architecten gevraagd zijn een ontwerp te maken voor de vrije kavels. Zowel de kavels als de architecten worden hiermee in de etalage gezet.
Tenslotte komt Peter Scherders aan het woord, de projectmanager van de wijk Zuidbroek gemeente Apeldoorn. Hij vertelt over het ambitieuze plan wat Zuidbroek was in 2004 met het toevoegen van 3100 woningen, 48ha bedrijventerrein, 4 ha voorzieningen en 37ha groen en parkvoorziening. Dit is in 10 jaar tijd dus ca. 300 woningen per jaar.
In 2012 trekt de provincie Gelderland hard aan de rem. Er moeten woningen geschrapt worden. Er worden 650 woningen en 13ha bedrijventerrein uit het plan geschrapt. Daarmee wordt er dus een financiële voorziening getroffen en dat gaat over tien tot honderden miljoenen.
Het gebied moest getransformeerd worden. Het is nog niet af, wat doe je dan? Een nieuwe manier van kijken naar de ontwikkeling van Zuidbroek:
- het is nooit klaar, maar altijd leefbaar
- meebewegen met de markt
- focus op wat goed is
- verlies is genomen, voorzieningen zijn getroffen.
In 2013 ontstaat er een nieuw elan in de wijk. Het is een buitenstad geworden, met veel groen, meer ruimte en doordat de bebouwing niet geheel tot aan de snelweg loopt is er ook geen geluidsoverlast: Zuidbroek 2.0.
Naast de ruimte, waar niets gebouwd wordt, is er ruimte voor nieuwe (tijdelijke) initiatieven, zoals energie vanuit een veld zonnepanelen en de stadsakkers.
Mooi om te zien is dat er 37 ha park en groen, naast de 4ha voorzieningen gerealiseerd zijn. Van de 2450 woningen zijn er reeds 1400 gebouwd en van het bedrijven terrein 10ha van de 35ha. Dit maakt de wijk tot de buitenstad.
Vanaf 2011 is er een stijgende lijn met de verkoop van zowel grond als woningen, een positieve trend.
Andere trends;
- in 2012/2013 goedkopere woningen rond 210.000,- en in 2014/2015 zal hier een toename zijn, van 210.000,- tot 320.000,- per woning.
- Grotere rol voor beleggers
- Toename vrije koop en kavels
- Variatie in aanbod, ruime opzet en aanwezigheid voorzieningen.
Diverse projectontwikkelaars zoals Heijmans, Bouwfonds, Le Clercq, zijn actief en bieden ook moderne woningen aan die niet refereren aan de jaren 30. Waarop een architect reageert dat we eigentijds moeten bouwen, we zitten nu eenmaal niet in de jaren 30.
Peter beantwoordt de vraag van Roland, wat zijn ervaringen met projectontwikkelaars zijn, positief. Het is gemakkelijk en het werkt. De stedenbouw geeft regels voor beeldkwaliteit, daar moet de ontwikkelaar zich aan houden. De ontwikkelaar is opdrachtgever en de architect opdrachtnemer.
Beeldkwaliteit moet op nummer één komen, horen we ook uit het publiek. Dit komt vanuit de markt en daar moet over te spreken zijn. Maar laat vooral de schoenmaker zich bij zijn leest houden; een bouwer is een bouwer, een ontwikkelaar een ontwikkelaar.
Het in gesprek gaan over de beeldkwaliteit lijkt onder de diverse partijen van waarde. “Ga vooral ook in discussie als dat nodig is, maar werk samen”. De stedenbouwkundige visie is het raamwerk, de structuur, die ingevuld kan worden door vraag en aanbod uit de markt.
Gemeente Apeldoorn heeft als eerst geluisterd naar het aandringen van diverse partijen om de grondprijs te verlagen. Zo laten ze zien dat de grond onder een hoekwoning bijvoorbeeld goedkoper moet zijn, omdat de bouwkosten van een dergelijke woning hoger ligt. Ook beeldkwaliteit is op zo’n plek belangrijk.
De wethouder uit Zutphen, mevrouw Pennings, benadrukt nog eens te lief te zijn geweest voor de ontwikkelaars en geen goede contracten af te hebben gesloten. Er klinkt wanhoop in de vraag hoe ze dan toch een opening kan maken in deze contracten en in de gesprekken met de ontwikkelaars. Er worden nu geen kwalitatieve plannen gemaakt. Roland adviseert de wethouder in gesprek te gaan met een ontwikkelaar die aan het woord durft te komen, Jan Jansen van Bemog, hij zal er persoonlijk op toe zien dat er een goed gesprek ontstaat tijdens de borrel.
De kwalitatieve plannen ontstaan als er dialoog is met de marktpartijen. Net als in Deventer zou de gemeente Zutphen in overleg moeten met deze partijen; maak keuzes, boek af en koop uit.
Nathan Stukker, wethouder gemeente Apeldoorn, geeft aan dat het gesprek aan de voorkant erg belangrijk is in dit proces. Het geeft ruimte. De gemeente Apeldoorn sluit ook nieuwe contracten af, er moet binnen 3 jaar gebouwd worden. Nathan geeft ook aan dat alle partijen verlies moeten nemen, zoals gemeente Apeldoorn dat ook heeft gedaan, dan zijn gesprekken mogelijk. De nieuwe contracten zijn ‘strenger’ geworden, toch geeft wethouder Stukker de voorkeur aan een gesprek, omdat contracten niet eenzijdig opengebroken dienen te worden. Het grote nadeel van het vastleggen van contracten is, dat partijen die aankomen met een heel goed idee, wellicht geen kans meer hebben. Al met al is de grootschaligheid eraf. Er is meer maatwerk mogelijk en er wordt geluisterd naar de marktvraag. De marktpartijen kunnen het best luisteren naar deze vraag, dit geeft een nieuw soort evenwicht. Daarnaast moet de nichemarkt bediend worden, ondanks dat dit meer tijd kost. Denk daarbij aan het Havenkwartier in Deventer en diverse CPO projecten, die nu de opmaat zijn. Een architect, nu bezig met een CPO project geeft aan dat de gemeente hier nog wat meer ondersteunend mag zijn. Het proces gaat erg moeizaam. Een terugtrekkende gemeente moet nog wel blijven faciliteren. Een ontwikkelaar uit het publiek geeft aan dat als we de crisis kunnen overleven, we dit ook kunnen doen.
Ten slotte geeft de wethouder uit de gemeente Voorst aan dat er nog een schaduwrandje zit aan deze succesverhalen. Op het platteland ziet men over het algemeen een terugtrekkende beweging, meer mensen verhuizen naar de stad.
Hij vindt eigenlijk dat we niet ver genoeg vooruit kijken, wat gebeurt er in 2030? En zijn de nieuwe voorraden dan nog wel nog wel actueel?
In Voorst gaat het wel goed, de grondprijs is goed en de verkoop ook (applaus voor gemeente Voorst). Het gaat over kwaliteit, maar nog meer over de leefbaarheid en de leefomgeving waarom mensen graag in Voorst willen wonen. De gemeente zet altijd in op kwaliteit, waardoor de meeste bouwers het niet de meest gemakkelijke gemeente vinden om voor te werken. Helaas neemt het CBS niet alle cijfers even goed op, waardoor het lijkt dat er voldoende woningvoorraad aanwezig is, terwijl Voorst eigenlijk meer zou willen en kunnen bouwen.
Deze presentaties en discussies laten goed zien dat het niet zo zwart/wit is, het verlagen van de grondprijs. De hele keten moet bewegen en dat kost tijd. Als de partijen in gesprek blijven, de marktvraag aanhoren en (beeld)kwaliteit voor ogen houden, dan kan het niet anders dat er de komende tijd veel mooie projecten verkocht en gebouwd zullen worden. Zaak is dat de diverse partijen nader tot elkaar komen. Al met al is men positief over 2015 en zijn we op weg, om samen, op een nieuwe manier te kijken, te praten en te werken aan woningbouw.
